张颖律师

于“工抵房”，可依据协议发生的时间阶段划分不同类型。从大类上说，“履行期限届满与否”直接影响“工抵房”协议的效力，此影响力的根源在于，履行期限届满前约定以房抵款的，此时施工单位尚未进场或者工程仍处于在建阶段，所约定的以房抵款债权金额尚未固定，工程也因并未竣工落成而存在抵房履行不能的风险；而履行期限届满后约定以房抵款的，此时工程已完工，债权债务金额相对确定，房产价值也相对可预估。

在此大类下，结合建设工程施工的阶段进展，又可将“工抵房”协议的细化为三个不同的具体情形：

●招标文件或施工合同中约定“工抵房”

●施工过程中到结算办结前约定“工抵房”

●办理完竣工结算后签订“工抵房”协议

一、招标文件或施工合同中约定“工抵房”——协议无效

招标文件或施工合同中加入“工抵房”条款，本质上只是建设单位对于工程款结算支付的一种方式，但此时的以房抵款约定或者施工单位做出的同意以房抵款的承诺因工程尚未实际开工，无法明确抵债房产的具体情况及市场估值，无法确定工程款的具体抵偿金额，人民法院一般不会认定此时以房抵款条款的效力。

如果在后期双方不能就此招标文件或施工合同中以房抵款的约定达成补充协议予以明确，该条款由于缺乏可履行性，不能认为双方已经达成了以物抵债的合意，在司法实践中人民法院一般会以“工抵房”条款履行不明确为由，不认可其在工程款最终结算中的效力。此时，人民法院会转而支持施工单位对工程款的请求权。

案例，最高人民法院（2019）最高法民申5468号民事裁定书


二、施工过程中到结算办结前约定“工抵房”——部分无效

施工过程中到结算办结前约定“工抵房”，此时工程款的具体金额仍处于待定状态，随着施工进展以进度款的方式逐步趋近最终的结算额，虽然工程款的付款期限尚未届满，但建设单位因工程建设中遇到的经营变故导致资金短缺，会在此阶段选择与施工单位签订“工抵房”协议。

法院认为，触犯了禁止流押的原则

《抵房协议》属双方当事人在债务履行期限届满前达成的以房抵债协议。对于此类以房抵债协议，为了避免架空我国法律关于流押禁止的规定，当事人不得直接请求履行，除非双方已经就相关的债权债务进行了明确的结算，且相关债务已届履行期。在涉案房屋尚未办理过户登记的情况下，至多可以认为《抵房协议》是一种起到担保功能的合同
三、办理完竣工结算后签订“工抵房”协议——协议有效

办理完竣工结算后签订“工抵房”协议，此时，建设工程施工合同履行所产生的债权债务数额基本已经确定，以房抵款协议的可履行性有较大提升。根据《九民纪要》第44条的规定，如果此阶段的以房抵款协议能够排除主观恶意及损害第三人利益等导致合同无效的情形，一般可肯定以房抵款协议的效力。但此时以房抵款协议具体约定的差异所产生的法律后果也有略微不同，影响施工单位诉讼维权时的策略选择。